В Канаде рынок недвижимости регулируется на федеральном и провинциальном уровне. Один из регуляторов рынка - Канадская Ассоциация Риэлторов (The Canadian Real Estate Association).
Идея создания канадской ассоциации риэлторов была взята из США.
Вначале в Ванкувере в 1888 году была создана коллегия (board) риэлторов Ванкувера. Эта коллегия проработала до начала первой мировой войны (1914 год). В годы войны операции с недвижимостью замерли, а часть активистов коллегии была призвана на войну.
Из семимиллионного населения Канады за время войны около 630 000 канадцев служили в армии страны. Практически, туда попало все риэлторы страны и члены коллегии риэлторов. Они активно сражались в составе Канадских войск с немецкими войсками и зарекомендовали себя как одни из наиболее боеспособных солдат и офицеров. В целом, канадцы получили высокую оценку эффективного участия в боях на Западном фронте. Премьер-министр Великобритании Ллойд Джордж называл канадские подразделения «ударными войсками». После войны Канада получила право голоса на Парижской мирной конференции. Канада приобрела статус независимой страны и рынок недвижимости ожил только после прекращения первой мировой войны и прекращения участия канадцев в карательных походах против Красной армии в составе Антанты.
В 1919 году коллегия возобновила свою работу и продолжает оперировать по сегодняшний день.
Первенство самой старой коллегии риэлторов принадлежит Коллегии Риэлторов Виннипега (Winnipeg Real Estate Board), которая была основана в в 1903 году.
Коллегия риэлтеров Торонто была основана на 17 лет позже в 1920 году.
Большинство существующих сегодня канадских коллегий образовались после 1955 года c появлением технологии “photo-co-op system”. Эта система предполагала кооперацию с другими риэлторами с помощью размещения и обмена фотографиями объектов недвижимости.
Эта же система стала прототипом современной канадской системы MLS (multiple listing system), которая предназначена для размещения новых объектов недвижимости и донесения информации о них всем участникам рынка. Пользоваться системой могут только лицензированные агенты и брокеры. 95% продаж канадской недвижимости осуществляется с участием риэлторов, которые пользуются системой MLS.
Законодатель Канады смог осуществить интервенцию в частную сферу рынка недвижимости и создал Федеральный Закон «Agency Law».
Закон «Agency Law» закон определят круг обязанностей риэлторов по отношению к их клиентам и наказание за их нарушение, а так же требование обязательного лицензирования этих профессий правительствами провинций.
В провинции Онтарио, в1935 году был принят Закон Real Estate and Business Brokers Act (REBBA), согласно которому, деятельность агентов по продаже недвижимости была впервые определена как профессия и установлен порядок ее лицензирования.
Для того, чтобы заниматься продажей недвижимости за вознаграждение в любой форме нужно получить лицензию. Иначе продавать недвижимость запрещено законом. Существует два класса лицензий – «Продавец Недвижимости» и «Real Estate Брокер».
Для получения лицензии кандидат должен соответствовать определенным требованиям: быть в возрасте 18 лет и старше, иметь хорошую финансовую и социальную репутацию, пройти курс профессионального обучения, иметь сертификат об обучении.
Обучение используется как социальный фильтр. Его осуществляют только члены ассоциации риэлторов OREA (Онтарио Real Estate Assosiation). Другим такого права законом не дано. Это условие позволяет OREA Real Estate College разрабатывать свои программы, проводить обучение, принимать экзамены и выдавать сертификат, необходимый для получения лицензии.
Обучение проводится на территории провинциальных колледжей. Экзамены проводятся сотрудниками OREA College в центрах, расположенных по всей провинции. Проходной бал - 75%. В случае не сдачи, допускается вторая попытка. После второго провала необходимо повторить курс обучения.
Лицензия «Продавец недвижимости» не дает права работать самостоятельно. После практической трехлетней работы и прохождения дополнительных курсов обучения она переходит в класс «постоянных».
Продавец недвижимости с постоянной лицензией может закончить Брокерские курсы, сдать экзамен и получить лицензию «Real Estate Broker».
Эта лицензия дает ее обладателю право открыть свое собственное Агентство недвижимости в любой из организационно-правовых форм (ИП, партнерство или ОО) или продолжать работать в другом агентстве недвижимости.
Открыв свое агентство недвижимости, брокер-собственник может принять решение на вступление в члены Канадской Ассоциации Риэлторов (CREA) через свою провинциальную организацию (Board).
Вступив в Канадскую Ассоциацию агент по недвижимости имеет право называться REALTOR (риэлтор).
Риэлтор это не профессия, а почетное звание членов Канадской Ассоциации Риэлторов. Сама ассоциация занимается поддержкой доверия в обществе к этому бренду (РИЭЛТОР). Она делает для его привлекательным для покупки теми, у кого проблемы с доверием частных лиц и нужда в клиентах.
Для тех, у кого сформированы свои клиентские базы, достаточно работать в качестве брокера в собственном агентстве недвижимости.
Зачем агентствам недвижимости Канады покупать почетное звание «РИЭЛТОР» и платить за него регулярные взносы?
Ответ прост, Канадская ассоциация владеет технологией, доступ к которой экономически выгоден для участников рынка недвижимости. Она собственник системы MLC (multiple listing system) - рыночного инструмента в работе продавцов недвижимости. Быть риэлтором – это иметь доступ к технологии, которой обладает ассоциация риэлторов.
Также следует отметить, что в конце второй мировой войны (1945 год) лидеры рынка недвижимости Канады были обеспокоены вторжением государства в формирование новых правил, которые имели огромное влияние на послевоенные реформы.
Государство хотело регламентировать эту сферу деятельности и установить налоги и другие фискальные процедуры на профессиональных участников рынка недвижимости.
Однако важной особенностью рынка недвижимости является то, что покупатель недвижимости совершает частную сделку и не любит публичность совершаемой покупки. Сохранность тайны покупательской способности клиента, его намерений по развитию собственности и свобода в реализации предпочтений в сфере недвижимости требуют защиты от неправомерного вмешательства государства в эту сферу.
Консолидация брокеров Канады осуществлялась под эгидой создания массы независимых коллегий, которые объединялись не для получения преференций от государства, а для защиты от произвола со стороны государства.
Время защиты от бюрократии, коррупции, произвола, фискальных структур и специальных служб, активно интересовавшихся частной жизнью и накоплениями граждан, требовало создание новой национальной организации, которая бы объединила под одной крышей все канадские коллегии.
Образование такой ассоциации должно было помочь брокерам иметь свою систему защиты от вмешательства государства в рынок.
Основная задача капиталистического государства – декларация правовых норм сдерживания насилия и произвола в обществе. Все остальное – частное дело граждан. Как только от имени государства начинается регламентирование частной жизни и вмешательство в экономику – возникает угроза свободе, идет сворачивание рынка, начинается спад частной активности, идет отток людей и денег из такой страны.
Брокеры Канады этот вызов купировали.
Национальная ассоциация риэлторов Канады была основана в марте 1943 года. 11 коллегий со всей Канады проголосовали за создание одной большой ассоциации брокеров под названием (CAREB-Canadian Association of Real Estate Boards) .
Основная задача этой организации – защита интересов брокеров на федеральном уровне. Вскоре организация получила новое название - The Canadian Real Estate Association. Основной офис этой организации расположен в Оттаве. На сегодняшний день в состав организации входит более 100 коллегий и около 96,000 членов.
Если на рынок недвижимости Канады придет новая технология, то катастрофа The Canadian Real Estate Association неизбежна, если к этой технологии свободный доступ получат участники рынка недвижимости.
Агенты по недвижимости, риэлтеры, риэлторы России сегодня не нуждаются в защите на федеральном уровне. У них 1005 статья Гражданского кодекса, которая является правовой нормой для деятельности агентов по недвижимости. Эта деятельность носит частный характер, и вмешательство в нее воспринимается как угроза частным интересам. Однако появление новых технологий может создать основу для кооперации профессиональных участников рынка недвижимости. Над этими технологиями работает Институт недвижимости и оценки. Созданы и апробированы частные модели социально-оценочной сети, в основание которой заложен дискурсивно-оценочный метод, которые сами по себе проведут переформатирование рынка недвижимости и создают сетевые динамические структуры (аструктуры) рынка недвижимости.
То есть в основу появления новой формы кооперации участников рынка недвижимости будет положена технология социально-оценочной сети, рабочее название которой «Real Estate». Появление этих технологий прогнозируется в 2018-2019 годах.
В заключении можно отметить, что технологии лежат в основе реструктуризации любой структуры. Технологии представляют для структур опасность, так как делают их ненужными для частных участников рынка недвижимости. Борьба структур за сбор средств и участников выражается в создании или раздувании угроз от государства, чтобы продавать свою имитационную функцию защиты от произвола государства. Но коррупционное государства само заинтересовано в тайне рынка недвижимости, чтобы было куда девать украденные из бюджета деньги.
Начальство как паразитарная социальная структура держится на иерархиях, и строители иерархий лезут из государственных и бывших партийных структур КПСС в строители частных иерархий (ассоциации, союзы, гильдии, коллегии). Это угроза бизнесу и свободе реализации частных предпочтений.
Партнерство – вот основа кооперации на рынке недвижимости и ее реализация должна строится на основе применения новых технологий, таких, например, как социально-оценочные сети, в основу которых положен дискурсивно-оценочный метод.
Время старых технологий (заседаний, монологов уважаемых начальников и старших товарищей) для капиталистического общества уходит. Впереди смена технологического уклада. Это катастрофа одних структур и появление аструктур. Философия афтэпостмодерна профессора Чигирёва В.А. описывает катастрофу паразитарных структур и появление аструктур, консолидируемых этикой, правилом «Три С»: не вреди себе, соседям, среде обитания. Нарушение этого правило будет автоматически приводить к социальной и экономической катастрофе субъекта.
Высокие технологии основаны в первую очередь на интеллекте и этике. Они требуют инвестиций в собственное образование и технологическое обеспечение. Это не пройти курс «как обмануть продавца», или практикабль на модную тему с использованием малопонятного слогана, но очень модного. Будущее при смене технологического уклада принадлежит высоким гуманитарным и социальным технологиям. Кто это направление финансирует и развивает, тот сохранит свое влияние на рынке. Кто вкладывается в технологии вчерашнего дня и структуры, будет нести серьезные издержки, и утратит свое влияние на рынке. Мало того, если не будет этической компоненты в работе начальствующей структуры, то финансовый голод для ее участников неизбежен.
Непредсказуемость смены технологий составляет загадку и отгадку нового времени.
