22 декабря 2015 года в Институте недвижимости и оценки проведен семинар на тему "Основные функции менеджмента риэлтерской деятельности". Семинар проводил научный руководитель института Юнацкевич П.И. Материалы семинара представлены для дистанционного обучение риэлтеров.
Цель работы риэлтерской группы
Целеполагание как основная функция менеджмента риэлтерской деятельности ориентирует риэлтерскую группу во времени и пространстве. Ее назначение - постановка, определение и формулирование целей управления в соответствии с потребностью клиентов в риэлтерских услугах, оказываемых фирмой, в обосновании ресурсообеспеченности целей и реализуемости в соответствии с имеющимся потенциалом.
Цели - конкретные желаемые результаты, которых стремится достичь группа агентов по недвижимости в процессе совместной деятельности. Выделяются экономические, социальные, маркетинговые, инновационные, инвестиционные и другие цели. Их состав и взаимообусловленность определяются назначением структурной деятельности.
Планирование работы риэлтерской группы
Планирование как основная функция менеджмента представляет собой виды деятельности по формированию средств воздействия, обеспечивающих единое направление усилий всех агентов по недвижимости на достижение общих целей. Планирование как процесс управления включает разработку и реализацию средств воздействия:
- концепцию работы группы;
- прогноз работы группы;
- программу деятельности группы;
- план развития группы.
Каждое из средств воздействия имеет свою специфику и условия использования.
Концепция - идея, теоретические и методологические основы ее разработки, обоснование, методы и условия реализации. Любая теоретическая проблема до ее воплощения в практике проходит стадию формирования концепции.
Прогноз - научное предвидение возможного состояния риэлтерской группы, фирмы, рынка недвижимости, экономики, общества в будущем. Прогнозы в риэлтерском бизнесе разрабатываются по сложным социально-экономическим проблемам, как правило, на долгосрочный или среднесрочный период. Чаще всего прогноз используется в стратегическом управлении.
Программа - законченный комплекс заданий, мероприятий, работ, объединенных общей целью, имеющий конкретный конечный результат, требующий привлечения значительных ресурсов, осуществляемый совокупностью взаимодействующих подразделений риэлтерской фирмы. Формирование целевых комплексных программ в риэлтерском бизнесе и их реализация играют все возрастающую роль в процессах управления риэлтерской деятельностью.
Регулирование работу риэлтерской группы
Регулирование - вид деятельности по поддержанию режимов функционирования риэлтерской группы в сфере действия объективных законов, принципов рынка недвижимости. В процессе регулирования вырабатываются средства воздействия и механизмы реализации взаимодействия клиентов и агентов группы. Данная функция адаптирует менеджмент к устанавливаемым клиентами параметрам, запросы, размер вознаграждения, и обеспечивает реагирование на изменения параметров рынка недвижимости: количества профессиональных участников, посредников, уровня цен, изменения алгоритмов регистрации права собственности и д.р.
Содержание функции регулирования - обеспечение непрерывности сделок и обслуживающих процессов, поддержание движения материальных, трудовых, информационных, финансовых потоков в риэлтерской группе.
Организация риэлтерской деятельности
Организация представляет собой вид деятельности менеджера риэлтерской фирмы для достижения целей управляемой группы агентов и стажеров. При реализации данной функции оперируют категориями: процесс, система, коммуникации, организационно-стабилизационные методы и организационно-распорядительные средства. Организация как функция менеджмента формирует объект, совершенствует его, разрабатывает режимы функционирования, создает механизмы адаптации в изменениях внешних и внутренних связей в системе управления. Поэтому организация управления - формирование условий устойчивости и гибкости риэлтерской группы на основе комплексного подхода с учетом системных и ситуационных факторов.
Содержание функции организации управления предполагает формирование и обоснование набора видов работ, необходимых для выполнения организуемой деятельности, определение по каждому виду деятельности следующего:
- компетенции, т.е. возможностей или границ действий и принятия решений;
- полномочий, т.е. прав на принятие решений;
- ответственности, т.е. меры и формы ответственности и санкций за последствия принятых решений.
На базе этих данных устанавливаются перечень и профессиональный состав персонала риэлтерской группы, и создается система информационного обеспечения. При этом формируются уровни управления, подразделения или звенья по уровням управления и система связей между ними. Звено системы управления рассматривается как обособленный элемент по критерию специализации и комбинации функций по объему и масштабу полномочий управления. В качестве звена может выступать должность, отдел, служба, подразделение. Состав звеньев в системе управления разнообразен. Приоритет при характеристике звена отдается критериям вида функций и объема полномочий.
По таким критериям различают линейные звенья (руководитель фирмы, группы), функциональные (отдел персонала, юридического сопровождения. Безопасности и т.д.), линейно-функциональное звено (главный юрист, старший менеджер), функционально-линейное звено (руководитель группы агентов). Следует отметить, что связи между звеньями и место звена в иерархии системы управления определяются критериями формирования системы, среди которых важнейшими выступает следующее:
- целесообразность интеграции функций;
- управляемость;
- этапы следки купли-продажи недвижимости.
Координация риэлтерской деятельности
Координация как основная функция менеджмента представляет собой вид деятельности по согласованию и упорядочению объединенных общей целью и совместной деятельностью агентов по недвижимости в риэлтерской группе. В организациях, ориентированных на долговременное функционирование, координация рассматривается как дополнение и расширение функции организации. В процессе реализации данной функции осуществляется координация преимущественно внешних связей руководителями высших уровней управления, например координация деятельности филиалов риэлтерской фирмы.
В других случаях, например при формировании программно-ориентированных систем типа инициативных групп, координация становится основной организующей функцией, ибо в данных системах требуется не жесткая формализация, а лишь согласованность творческих усилий, целенаправленность на идеи, их мотивированность.
Мотивация риэлтерской деятельности
Мотивация как основная функция менеджмента связана с процессом побуждения сотрудников риэлтерской фирмы к профессиональной деятельности через формирование мотивов поведения для достижения личных целей и целей организации. В процессе мотивации предполагается использование определенной последовательности взаимозависимых категорий: потребности людей - интересы людей - мотивы деятельности - действия людей.
В качестве мотивов может выступать следующее:
- причастность к крупной риэлтерской компании,
- причастность к решению значимых проблем рынка недвижимости;
- заинтересованность в интересных коммуникациях;
- потребность в формировании карьеры риэлтера.
Можно сказать, что мотивы, побуждающие человека к активной, творческой работе на рынке недвижимости, многогранны, как многогранен сам человек и общественные отношения, которые оказывают на него воздействие.
Мотивационный подход к поведенческой деятельности является центральной функцией менеджмента. Менеджер воздействует на агента по недвижимости через его реальные цели, жизненные установки и ожидания, создавая эффективную мотивацию к сделкам.
Мотивация через потребности отражает процесс их возвышения от простых (пища, жилище, безопасность) до сложных (самоутверждение, самосовершенствование, самоуправление). Если мотивация основана на удовлетворении высших потребностей, то такой человек склонен к самоуправлению. Для удовлетворения высших потребностей предварительно должны быть удовлетворены первичные потребности, и необходима высокая производственная и управленческая культура.
Стимулирование риэлтерской деятельности
Стимулирование- основная функция, связанная с процессом активизации риэлтерской деятельности агентов и групп путем использования стимулов, рычагов и способов формирования интересов и мотивов деятельности. Отсюда следует, что функция стимулирования основывается на процессах мотивации, преобразуя их в стимулы, воздействующие на поведение и деятельность преимущественно агентских групп и фирм.
Наиболее действенно в настоящее время экономическое стимулирование агентов. Самый чувствительный стимул, применяемый к агенту - размер комиссионного вознаграждения и своевременность ее выплаты.
Гуманизация риэлтерской деятельности
Гуманизация как основная функция менеджмента отражает социальный характер менеджмента и роль человеческого фактора как субъекта и объекта менеджмента риэлтерской деятельности. Человек в системе менеджмента - не только фактор производства и средство достижения цели, но и цель менеджмента. Поэтому функция гуманизации управленческих отношений и всей системы общественных отношений в условиях переориентации кадров на рыночное мышление приобретает особое значение.
В первую очередь гуманизация отношений касается этики риэлтерской деятельности.
Этика как система знаний обобщает и систематизирует принципы морали, формируемые в процессе развития рынка недвижимости, представляет собой основу нравственного воспитания, формирования активной жизненной позиции риэлтера.
Состав черт этики риэлтеров определяется как кодекс риэлтера. Предполагается, что риэлтер в ходе управления будет приобретать следующие качества:
убежден в полезности риэлтерского труда не только для себя, но и для других и общества в целом;
исходит из того что коллеги по работе в фирме, группе, окружающие его, хотят и умеют работать, стремятся реализовать себя вместе с ним;
верит в риэлтерский бизнес, расценивает его как привлекательное творчество, относится к этому бизнесу как к искусству;
признает необходимость конкуренции, но понимает и необходимость сотрудничества;
уважает себя как личность, а любую личность как себя;
уважает любую собственность, государственную власть, общественное движение, социальный порядок, законы;
доверяет себе и другим, уважает компетентность и профессионализм;
ценит образование, науку и технику, информатику, культуру, экологию;
стремится к нововведениям;
является гуманистом, соблюдает нравственное правило "Три С": не вреди себе, соседям, среде ни мыслью, ни словом, ни делом; созидай для себя, соседей, среды мыслью, словом, делом.
Такие черты культурного человека, как вежливость, тактичность, деликатность, должны быть нормой поведения. Доброжелательность, чувство меры, умение управлять эмоциями, стрессами формируют цивилизованный стиль поведения и благоприятный имидж предпринимателя и менеджера риэлтерской фирмы.
Корпоратизм в риэлтерской группе
Корпоратизм – это метод хозяйствования, совокупность этических и правовых норм поведения агента в группе, в которой главным фактором роста его благосостояния является баланс личных и групповых интересов.
Корпоративность как новая функция менеджмента включает в себя виды деятельности по формированию атмосферы риэлтерской фирмы, ее социально-психологического климата, обеспечивающего решение проблемы удовлетворенности персонала своим трудом, общением, совместной работой с коллегами и непосредственным руководителем. Предусматривается также формирование корпоративной системы целевой ориентации и целевой направленности, что обеспечивается через воспитание и убеждение, осознание общности идей и интересов.
Корпоратизм предполагает формирование корпоративной культуры, которая призвана способствовать широкому участию персонала в творческих процессах разработки и принятия управленческих решений. Результатом должна стать социальная, экономическая и организационная общность коллектива, коллективный дух предпринимательства или настроенности на нововведения.
Контроль риэлтерской деятельности
Контроль как основная функция менеджмента объединяет виды управленческой деятельности, связанные с формированием информации о состоянии и функционировании риэлтерской группы, изучением информации о процессах и результатах профессиональной деятельности (анализ), работой по диагностике и оценке процессов развития и достижения целей, эффективности стратегий, успехов и просчетов в использовании средств и методов управления.
Последняя стадия контроля связана с уяснением проблем и причин их возникновения, что и является основанием для активных действий по корректировке отклонений от цели и плана профессиональной деятельности. Следует отметить, что все рассмотренные стадии функции контроля осуществляются одновременно, т.е. контроль может быть в процессе деятельности и после ее завершения, а система организации контрольной деятельности зависит от конкретной ситуации. В значительной степени эффективность функции контроля определяется методологией, т.е. предварительными исследованиями и разработкой принципов, правил, инструкций, а также критериев оценки и показателей, измеряющих отдельные стороны деятельности и процессы. Кроме того, необходима разработка процедур проведения контрольных операций, подбор и подготовка управленческого персонала, способного к такой работе.
Выполнение функции контроля требует высокой профессиональной подготовки, опыта работы с людьми. Специалист в области контроля должен быть организованным и доброжелательным, что может дать больший эффект, чем жесткий контроль и жесткие санкции, хотя последнее во многом определяется видом работ, самостоятельностью выполнения и другими ситуационными факторами.
Различают следующие виды контроля.
1. Предварительный контроль. Он осуществляется до фактического начала работ. Основным средством осуществления предварительного контроля является реализация определенных правил, процедур и линий поведения.
2. Текущий контроль. Он осуществляется в ходе проведения работ. Чаще всего его объект - сотрудники, а сам он является прерогативой их непосредственного начальника. Он позволяет исключить отклонения от намеченных планов и инструкций.
3. Заключительный контроль. Цель такого контроля - помочь предотвратить ошибки в будущем. В рамках заключительного контроля обратная связь используется после того, как работа выполнена (при текущем - в процессе ее выполнения).
Менеджеры высокого уровня большую часть своего рабочего времени тратят на осуществление функций планирования и контроля, а более низкого уровня больше заняты подбором кадров, организацией их труда. Однако на всех уровнях управления они в определенной мере используют и выполняют все четыре функции управления: планирования, организации, мотивации и контроля. Менеджеров на всех уровнях оценивают по двум основным критериям: результативности (т.е. возможности достичь желаемого результата) и эффективности (возможности достичь результата с наименьшими затратами).