Юнацкевич Петр Иванович, научный руководитель института, выступление на семинаре Института недвижимости и оценки на тему "Риски для иностранных инвесторов на рынке недвижимости Санкт-Петербурга".
Инвестиции в жилье могут привлечь лишь самых отчаянных западных инвесторов, готовых рискнуть ради высоких прибылей миллионами долларов. Остальные – консервативные – фонды в ближайшие годы на рынок жилья вряд ли придут. А если и будут вкладываться в этот сегмент, то не напрямую, а путем покупки долей в бизнесе местных компаний, руководство которых имеет опыт «решения проблем» и переговоров «с кем надо». Большинство фондов, скорее всего, спокойно дождутся окончания кризиса на рынке коммерческой недвижимости и продолжат вкладывать деньги в понятные для них сегменты отечественного рынка. Иностранные инвесторы ощущают нехватку информации о российском рынке недвижимости. Инвесторов, прежде всего, привлекают такие моменты, как «стабильная правовая и политическая обстановка в государстве, чей рынок недвижимости составляет интерес, высокая прибыльность, хорошая финансовая среда, а также доступность информации о рынке недвижимости». Постоянная смена правил игры на рынке недвижимости - фактор, отталкивающий не только иностранные, но и отечественные инвестиции из строительной индустрии.
Ситуация на рынке недвижимости для иностранных и отечественных инвесторов.
Внимание инвесторов к рынкам Москвы и Петербурга будет идти в большей степени от российских игроков — частных компаний, структур с государственным капиталом и банков. Активность западных инвестфондов к приобретению объектов недвижимости в России практически минимизирована. Крупные институциональные инвесторы, потеряв интерес к регионам, в либо свернули свою деятельность в России, либо заняли выжидательную позицию. В большей степени интерес к рынку Петербурга традиционно проявляли финские и скандинавские инвесторы в силу большого опыта и знания рынка Северной столицы. Однако вероятность сделок с участием иностранных инвестфондов в ближайшее время эксперты оценивают весьма скептически.
Инвесторы сегодня предпочитают консервировать деньги и вкладывать их в процессы, гарантирующие их сохранность. Сохранность финансовых средств стала актуальной проблемой для инвесторов, так как их смущают нестабильные правила и немотивированный, труднопрогнозируемый приступ жадности местных социальных паразитов, стремящихся выдавливать деньги из всех, кто заходит на их территорию обитания и пропитания.
Одним из основных рисков, останавливающих иностранных инвесторов на рынке недвижимости Санкт-Петербурга – это малопредсказуемость. Малопредсказуемость вызвана в первую очередь административными барьерами и немотивированной жадностью. Разумеется, иностранцев пугают административные и бюрократические барьеры, кроме того, некоторые западные компании долго привыкают к традиционным российским схемам ведения бизнеса.
Основным препятствием, мешающим активной работе инвесторов на российском рынке, является полное непонимание схемы получения замельного участка под застройку. Туман вокруг данной схемы - условие пропитания местных социальных паразитов. Ясность - это потеря денег, заработанных на разрешительных и согласовательных бумагах.
Даже опытные начальники служб безопасности местных строительных компаний перестали понимать всей сложности и нестабильности процесса получения земли и стройки в российском мегаполисе.
Это приводит к тому, что в девелоперских проектах с целью снизить административные риски западные инвесторы прибегают к сотрудничеству с российскими компаниями, знакомыми со спецификой местного рынка.
Однако специфика меняется, и те, кто раньше решал подобные вопросы сейчас или в розыске, или "уже сидят". Новые люди возникают, берут на себя обязательства и деньги, и также загадочно исчезают в тумане обещаний и очередных отсрочек.
Чего хотят иностранные инвесторы? Им нужны государственные гарантии иностранных инвестиций в строительстве.
Одно из главных пожеланий иностранных инвесторов – прозрачность сделок и государственные и региональные гарантии того, что бизнес будет защищен. Компании не будут вкладывать десятки миллионов евро в строительство завода, если нет неофициальной межгосударственной договоренности о том, что бизнес будет защищен. Когда на церемонию открытия завода приезжает премьер-министр, как это было в Ленинградской области, то понимаешь, на каком уровне решаются вопросы.
Одной из форм госгарантий должно стать создание совместных с иностранными инвесторами фондов инвестиций в стратегических секторах, в том числе, строительстве доступного жилья и инфраструктуры, отмечается в "Основных направлениях антикризисных действий правительства РФ на 2010 год". Однако это потребует от государства не только воли и целеполагания, но и недюжинного административного и менеджерского мастерства.
План мероприятий по снятию излишних административных барьеров в строительстве уже разработан и одобрен правительством. Он содержит несколько крупных разделов. Первый предусматривает правку Градостроительного кодекса в части упрощения порядка подготовки документации, второй – оптимизацию процедур выделения земельных участков под строительство (предоставление участков предусмотрено только через аукционы).
Отдельный блок посвящен государственной экспертизе проектов: к проведению экспертизы (в том числе сметной документации) предполагается допустить и негосударственные компании. Сроки ее проведения будут сокращены до 60 дней, вводится ответственность за затягивание процедуры, незаконные требования или необоснованный отказ. Иностранным строительным компаниям для ведения работ на территории России необходимо стать членами саморегулирующих организаций (СРО). Процедура вступления сопряжена с аккредитацией компании на территории страны. Ее учредительные документы должны быть переведены на русский язык, компания обязана состоять на учете в налоговой инспекции РФ, иметь рекомендации экспертов.
Взносы в СРО бывают вступительными (единоразовыми) и ежегодными. Существует также единоразовая оплата компенсационного фонда, гарантирующего члену СРО, например, юридическую защиту, а также страхующего его ответственность за исполнение работ. Специально для иностранных партнеров должны выделить следующее: найм на работу российских специалистов, в том числе юристов.
Цены на рынке строительства и активность иностранных инвесторов Из-за кризиса многие западные инвестиционные фонды и компании отказались от планов финансировать российскую недвижимость.
Один из крупнейших лондонских девелоперов – «Parkridge Holdings» – отложил на неопределенный срок строительство миллиона квадратных метров коммерческой недвижимости. Свернуть бизнес в нашей стране решила одна из ведущих инвестиционных и девелоперских компании Центральной Европы – «Orco Property Group». Компания закрывает московский офис и намерена продать все российские активы. Ранее «Orco Property Group» заявляла, что в течение нескольких лет намерена инвестировать в рынок недвижимости 500 млн. долларов. В то же время интерес к российской недвижимости проявляют арабские инвесторы. В частности, "дочка" государственного инвестиционного фонда Катара совместно с Газпромбанком в октябре завершит формирование фонда инвестиций в недвижимость. Партнеры уже внесли в фонд по 150 млн. долларов. Кроме того, государственный резервный фонд султаната Оман при помощи группы ВТБ планирует вложить 300 млн. долл. в покупку коммерческой недвижимости в России.
Таким образом, мировой финансовый кризис привел к страновой реструктуризации иностранных инвестиций в России, инициировав эффекты замещения. По словам участников рынка, себестоимость строительных материалов за последние полтора года снизилась примерно на 20-30%. Однако оснащение, подключение к электричеству, коммуникациям не сильно подешевели. Стоимость земли тоже не очень снизилась, потому что продавцы решили затаиться в ожидании повышения цен, чтобы не продавать по дешевке. Инвестиционная привлекательность различных видов строительных объектов Иностранные инвесторы охотнее всего вкладываются в объекты жилой недвижимости. Они быстро окупаются и приносят пока хорошую прибыль.
Доходность коммерческой недвижимости в настоящее время стала менее привлекательной. Предприниматели не торопятся пользоваться коммерческой недвижимостью, так как не могут оплачивать ее аренду. Кроме того, в отличие от жилья коммерческая недвижимость, как правило, остается в активе девелопера и увеличивает капитализацию компании. Если оценивать популярность по отдельным сегментам, то лидирует офисная недвижимость, затем идут торговая и гостиничная, а замыкает список пока наименее развитый, зато наиболее перспективный сектор складской недвижимости. Определяя доходность коммерческой недвижимости, инвесторы в первую очередь учитывают соотношение размера арендных ставок и ставок капитализации. Практически все зарубежные инвесторы вкладывают деньги в объекты класса А.
Главная причина – жесткие требования к проектам со стороны акционеров, учредителей или вкладчиков. Для подавляющего большинства иностранцев на первом месте стоит прозрачность бизнеса. Поэтому жилищный рынок они считают менее привлекательным. Соответствующее всем международным стандартам офисное здание класса А, если оно сдано высококлассным надежным арендаторам, для иностранного инвестора – самый простой и безопасный способ вложить капитал. Есть международные стандарты для бизнес-центров класса А, есть компании, готовые их строить, крупные международные архитектурные бюро, которые готовы их проектировать.
Строительство складских помещений также привлекает иностранных инвесторов. Девелоперы складской недвижимости могут рассчитывать на некоторый доход. Однако доходность сектора резко упала в связи с кризисом ликвидности и дополнительными административными барьерами, выстроенными за последнее время местными социальными паразитами. Например, только рост себестоимости строительства ежегодно растет. Однако данный рост актуален для тех строительных компаний, которых "отлучили от строительного корыта", т.е. лишили административной поддержки. Для тех, кто порожден местными социальными паразитами, стало "вредно" покупать землю. Они ее просто берут по цене нарезанной разрешительной бумаги (20 - 30 000 руб. за разрешение). Для других эти цифры стали просто не по силам и имеют семизначные нулевые окончания.
Что касается непосредстторвенно сумм по затратам на строительство и перевод земель в категорию промышленного назначения – все зависит от региона и типа возводимых объектов. Несмотря на общий спад доходности складского сектора, стоит отметить, что в России и непосредственно в Московском регионе она выше, чем в большинстве европейских стран практически в два раза.
Российские логистические комплексы могут приносить еще прибыль. Но и их атакуют приступы немотивированной жадности отдельных лиц нетрадиционной нравственной ориентации. Если говорить об успешном освоении иностранными компаниями российского рынка в этом сегменте, то возможность использования свободных финансовых средств позволяет им более уверенно реализовать свои возможности за пределами России. Только отечественным компаниям, службы безопасности которых более или менее укомплектованы квалифицированными кадрами, еще не потерявшими доверие, появилась возможность захватить всю логистику в свои руки, что и происходит на наших глазах. С другой стороны стоит порадоваться за отечественных коммерсантов этой сферы.
Однако не стоит исключать длительность согласования строительной документации. Складской рынок становится все менее интересен для западных девелоперов и инвесторов, потому что правила этого рынка стали нестабильны.
В связи с насыщением рынка и увеличением сроков окупаемости российский рынок складской недвижимости перестал быть привлекательным для иностранных инвесторов. Кроме того, девелоперы в основном отказываются от развития региональных проектов и предпочитают довести до конца объекты в московском регионе, экономика которого начнет восстанавливаться раньше других.
В течение последнего времени спрос на офисы и склады заметно сократился, и иностранные девелоперы переориентируются на жилую недвижимость.
Однако пока в российское жилье предпочитают инвестировать средства только азиатские фирмы. Участники рынка не исключают, что в ближайшее время их примеру последуют западные инвесторы. Ранее иностранные компании выступали в российских жилых проектах главным образом в качестве консультантов. Также западные инвесторы выходили на российский рынок путем приобретения акций российских фирм. Соответственно, работали на рынке они не самостоятельно, а в паре с какой-либо российской компанией, кадры котрой гарантировали определенную предсказуемость бизнеса. Однако ситуация приобрела крайне нестабильный характер, старые кадры перестали ею управлять, возникла потребность в новых людях для решения старых строительных задач.
Долгое время российские компании предпочитали не делиться прибылью с иностранными инвесторами. Если не считать оффшорные компании, которые были созданы российскими застройщиками с целью снизить риски и оптимизировать налогообложение, иностранные компании участвовали в жилых проектах только в роли подрядчиков или финансировали их на условиях кредита. Это объясняется, прежде всего, административными барьерами. Рынок коммерческой недвижимости гораздо более знаком иностранным инвесторам. Коммерческая недвижимость имеет другую логику продаж, она продается через капитализацию [арендного денежного] потока. Стоимость коммерческой недвижимости определяется ею. Когда понятны рынок аренды, условия аренды и потенциальные арендаторы, инвестор готов платить.
Рынок жилой недвижимости менее стабилен, он отличается слабой прогнозируемостью и зависит от поведения российских покупателей, неизвестных иностранцам. Западные инвесторы, которые по определению более консервативны, выбирают более понятный для себя рынок коммерческой недвижимости: торговые и офисные объекты, а также крупные проекты в складском секторе. Потенциальными арендаторами, операторами и консультантами в проектах коммерческой недвижимости зачастую выступают как раз иностранные компании, работающие на российском рынке, тогда как в сегменте жилой недвижимости клиентами и консультантами, как правило, являются местные игроки. Основной причиной того, что российские девелоперы жилых проектов позвали к себе в партнеры иностранцев, участники рынка называют мировой кризис ликвидности.
Подводя итог, можно сделать вывод, что основными рисками для иностранных инвесторов на рынке недвижимости Санкт-Петербурга являются: риск ликвидности; страновой риск; политические риски. Кроме того, инвесторов всегда отпугивала непрозрачность рынка жилищного строительства, связанная с большим количеством неформальных связей, которые влияли на успех будущего проекта.
Так, многие девелоперы жилья начинают строительство объекта без разрешений и согласований, которые получают уже в процессе стройки. Такой подход абсолютно не устраивал западных инвесторов, привыкших инвестировать в надежные и проверенные активы. Всего около 10 иностранных инвесторов остались в настоящее время на рынке недвижимости России.
До кризиса публично заявляли о своем намерении вкладывать средства в российскую недвижимость примерно 75 международных фондов, но до кризиса реально пришли в Россию лишь 15-20 компаний. В настоящее время на рынке РФ в основном остались отечественные инвесторы. Западные компании главный образом занимаются теми проектами, которые они получили до кризиса. В то же время, иностранные инвесторы пересматривают свое отношение к проектам в России. Сложности с землей возникли и у отечественных инвесторов. Методика получения земельного участка под застройку не изменилась. Однако выросли риски, уложнились взаимоотношения участников рынка и местной администрации. Ротации в местных силовых структурах привели к нестабильности локальных частных договоренностей, что и создало обстановку повышенных рисков строительства не только для зарубежных, но и отечественных инвесторов.
Стандартные механизмы стабилизации строительного процесса начинают не срабатывать. Нужные новые социально-технологические решения, обеспечивающие исполнение обязательств участников процесса и защиту его от более крупных социальных паразитов, стремящихся поглотить более мелких коммерсантов строительной индустрии.