Юнацкевич Петр Иванович, научный руководитель Института недвижимости и оценки, для риэлтеров проводит дистанционный семинар на тему: "Становление рынка недвижимости после распада СССР".

      Известный для риэлтеров ученый С.Н. Максимов (1997) утверждает, что легализация рыночных отношений в сфере недвижимости начинается в современной России в конце 80-х — начале 90-х годов, с принятия, тогда еще в рамках Советского Союза, законов «О кооперации» и «О собственности». Эти законы признавали сначала возможность операций с кооперативной собственностью, а затем и право частной собственности, в том числе на недвижимость.

 

[1]

По данным А.А. Шихмагомедова (2000)[2], в СССР не было организованного рынка недвижимости, нелегально проводились операции с жильем исключительно путем обмена. Существовали и тарифы, о которых знали только частные маклеры. Например, стоимость 2-комнатной квартиры в Москве составляла от 3 до 5 тысяч рублей, плюс 500-1000 рублей за московскую прописку (70-е, начало 80-х годов). Один советский рубль тогда равнялся 0,68 долларам США (68 центов = 1 рубль).

Равноценный обмен производился только между тремя городами: Киев, Москва, Санкт-Петербург (г. Ленинград). Во всех остальных случаях принимались разные суммы доплаты. Так, жители городов Баку, Еревана, Тбилиси, Тюмени или Ташкента меняли свои квартиры на московскую с доплатой от 5 до 10 тысяч рублей.

Подобные же операции производились с жилыми домами, земельными участками. Услуги маклеров оплачивались по договоренности (в среднем от 300 до 800 рублей).

 

Началом формирования рынка недвижимости послужило постановление Совета Министров РСФСР и ВЦСПС от 21 апреля 1989 г. № 134 «Положение о продаже гражданам квартир в собственность и оплата расходов на их содержание и ремонт».

Получив право на покупку квартир, земельных участков, жилых домов, граждане СССР не имели права свободной их продажи (распоряжения имуществом).

Первые шаги были сделаны после принятия законов Союза ССР «О кооперации» и «О собственности», в том числе на недвижимость. Была узаконена купля-продажа, мена, дарение и другие сделки с недвижимостью.

Однако до приватизации жилья, земельных участков и предприятий сделки проводились в основном в виде Договоров дарения, предусмотренные старым Гражданским кодексом.

Массовый старт рынку недвижимости был дан законом РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (от04.07.1991 г. № 1541-1). Именно с этого момента начинается процесс становления российского рынка недвижимости. Снятие всех ограничений и начало приватизации привело к интенсивному развитию рынка жилья. Россия позволила, наконец, гражданам самостоятельно решать свои жилищные проблемы, и из очередей в Исполкомах ушли, в первую очередь, те, кто имел на это средства.

В отношении других республик СССР, Россия тогда сделала рывок, приняв еще один важный Закон: «Об основах федеральной жилищной политики» (от 24.12.1992 г. № 4218-1), в котором определены права собственника недвижимости, включая свободную куплю-продажу, защиту частной собственности и т.д.

Следует отметить особую роль г. Москвы в формировании рынка недвижимости. Впервые в Москве было принято решение «О бесплатной приватизации жилищного фонда» (Распоряжение мэра Москвы от 21.11.1991 г. № 212-РМ) с известными всем маклерам и работникам РЭУ «Договором передачи» и «Свидетельства о собственности на жилище».

В 1991 году в г. Москве было приватизировано 25% жилья, а к 2000 году уже более 60% жилья находилось в частной собственности.

Важным шагом в становлении земельного рынка недвижимости послужил «Земельный кодекс РСФСР» (утвержден Верховным Со­ветом РСФСР от 25.04.1991 г.№ 1103-1), который, в частности дает право наследования земельных участков и их передачи в собственность.

В том же году появляется, после долгих десятилетий, так называемая «Купчая», которая была популярна в России до 1917 года. Совет Министров РСФСР от 17.09.1991 г. (№ 493) принимает постановление «Об утверждении форм Государственного Акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей».

Земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры наконец-то становятся объектом купли-продажи и носителями товарно-рыночных отношений.

В 1990-1991 годах появились и первые организаторы рынка недвижимости – риэлтерские фирмы. Основная форма продажи была аукционная. Сделки тогда регистрировались в Территориальных Бюро технической инвентаризации (ТБТИ).

Значительно активизировалась деятельность частных (индивидуальных) маклеров, на которых приходилось свыше 70% регистрируемых сделок.

Рынок недвижимости стал функционировать по трем направлениям:

1. Рынок жилья;

2. Рынок земли (земельный рынок);

3. Рынок нежилых помещений (офисный рынок). Формированию рынка нежилых помещений способствовали процессы приватизации промышленной недвижимости. Исторически важными стали Законы РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий» (03.07.1991 г.), «О предприятиях и предпринимательской деятельности» (25.12. 1990 г.). Были также приняты постановления правительства для ускорения коммерциализации предприятий и их акционировании.  С этого момента начинается процесс становления российского рынка недвижимости, завершение которого, очевидно, можно ожидать в 1997—1998 гг.

Определяющее влияние на ход этого процесса оказала общая социально-экономическая ситуация в стране:

-          глубокий экономический спад;

-          высокий уровень инфляции;

-          существенное падение уровня потребления у большинства населения страны с одновременной резкой дифференциацией в доходах;

-          приватизация государственных и муниципальных предприятий и жилья с присущими России особенностями;

-          «правовой вакуум» начала периода;

-          специфика формирования современной российской законодательной базы.

         Эти общие характеристики современного российского экономического развития проявились на рынке недвижимости в специфических формах, определив своеобразие процесса становления рыночных отношений в сфере недвижимости. Решающую роль здесь сыграли следующие факторы.

Первое. Рынок недвижимости в современной России начинает формироваться с серьезным отставанием от других секторов рынка. Если рынок товаров потребительского и даже производственно-технического назначения, рынок финансовых услуг начинают складываться уже на рубеже 80-х—90-х годов, то рынок недвижимости фактически стартует лишь в 1991—1992 гг. Это запаздывание сыграло двойственную роль. С одной стороны, развитие других секторов рынка позволило создать необходимую финансовую базу для быстрого развертывания сделок по купле-продаже недвижимости. Деньги, накопленные на торговых и финансовых операциях, потекли на рынок недвижимого имущества, обеспечив быстрый рост количества сделок и цен, но... только на одном сегменте рынка — на рынке жилой недвижимости. С другой стороны, в силу долгосрочного характера инвестиций в недвижимость и более низкой их рентабельности в краткосрочном периоде по сравнению с альтернативными вариантами инвестиций (в экспортно-импортные операции, в приватизационные чеки, в государственные ценные бумаги и т. д.), рынок недвижимости в этот период практически не рассматривается финансовыми институтами как объект долгосрочного инвестирования с целью извлечения прибыли. При инвестировании в недвижимость в данный период преобладают потребительские мотивы, а связь с финансовым рынком практически отсутствует.

В то же время преобладание потребительской мотивации вовсе не означает, что она не использовалась физическими лицами в качестве основы для спекулятивных операций на рынке. Высокие темпы роста цен на жилье (до 5—10% в месяц) позволяли использовать вложения в жилую недвижимость как простое, эффективное и практически минимально рисковое средство не только для сохранения финансовых ресурсов, но и для их умножения.

Второе. Существенное влияние на ход становления рынка недвижимости в России оказали практически полное отсутствие правового регулирования отношений в сфере недвижимости в начале рассматриваемого периода и фрагментарность нормативно-правовой базы в течение всего этого периода, а также специфика приватизационных процессов. 
         Прежде всего, они проявились в том, что рынок недвижимости начал формироваться в России, если так можно выразиться, «со второго этажа». Объектом сделок сначала стали обособленные жилые помещения, затем встроенные помещения нежилого назначения. Лишь после этого в оборот вовлекаются целые здания и уже на завершающем этапе периода становления — земельные участки. Нетрудно заметить противоречивое влияние такого положения на развитие рынка.

С одной стороны, ускоренные и упрощенные процедуры приватизации, в основном приватизации жилья, позволили быстро создать необходимое для развития рынка предложение на рынке недвижимости. (Определенное представление о темпах роста предложения на рынке жилья дают данные о масштабах приватизации жилья. Если к концу 1992 г. было приватизировано по данным Городского бюро по регистрации прав на недвижимость в жилищной сфере около 60 тыс. квартир, то к концу 1993 г.— уже более 242 тыс.). С другой — неопределенность прав собственников приватизированного жилья по отношению ко всему зданию, инженерным коммуникациям, земельному участку, на котором находится это здание, невозможность повлиять на развитие недвижимости как целого, сопровождающиеся более высоким бременем, чем у нанимателей квартир, серьезно ослабляют стимулы к приватизации. С течением времени эти обстоятельства все больше становятся фактором торможения развития рынка, поскольку единственным стимулом к приватизации жилья является возможность его последующей продажи. Но влияние этого фактора ограничено. Он работает только тогда, когда приобретение жилья в собственность является предпочтительным для потенциального покупателя. Но такие предпочтения характерны лишь для незначительной части населения, способного не только приобрести жилье, но и переустроить его сообразно своим потребностям, вложив средства, соизмеримые с затратами на приобретение самого жилья. Слой таких покупателей чрезвычайно тонок, и в течение рассматриваемого периода потенциал спроса, создаваемого им, практически исчерпывает себя. Следующий за ним слой, который, как правило, не в состоянии даже приобрести квартиру без продажи имеющегося жилья, такими возможностями не обладает, и вполне можно предположить, что традиционный обмен (обмен с доплатой) для него является более предпочтительным, нежели приобретение жилья в собственность.

Менее явно, но та же проблема начинает сказываться и на рынке коммерческой недвижимости. Собственники встроенно-пристроенных помещений оказываются в ситуации, когда они не в состоянии оказывать сколько-нибудь существенное влияние на развитие домостроения в целом, а значит, для них вполне реально существует опасность снижения ценности принадлежащей им недвижимости в связи с действиями других собственников. Например, речь может идти об открытии неблагоприятных в экологическом отношении производств или офисов с большим количеством посещающих их клиентов, или торговых предприятий с большим транспортным потоком и пр.

Это пока лишь потенциальные опасности на пути дальнейшего развития рынка недвижимости, но все больше и больше они перерастают в реальные факторы, тормозящие его развитие. Настоятельной потребностью становится правовое урегулирование взаимоотношений собственников так называемых вторичных объектов недвижимости как между собой, так и с собственниками первичных объектов, т.е. земельных участков и зданий.

С другой стороны, форсированное проведение приватизации по упрощенным процедурам, отсутствие развернутой правовой базы операций с недвижимостью, в сочетании с практически полным отсутствием в стране опыта проведения операций с недвижимостью, создали на начальном этапе становления рынка опасную иллюзию легкости проведения таких операций.

В процессе приватизации и при передаче прав после приватизации сделки с недвижимым имуществом далеко не всегда сопровождались тщательным исследованием правового статуса приватизируемого имущества, наличия или отсутствия прав третьих лиц на него и уже совсем незначительное внимание уделялось вопросам правильного юридического оформления сделок с недвижимостью.

Результатом такого упрощения на рынке жилья стало весьма распространенное ущемление прав несовершеннолетних, супругов и других лиц при отчуждении недвижимого имущества, что влекло за собой появление последующих судебных исков и возможность утраты прав собственности добросовестными приобретателями. Такое положение не может не сказаться на поведении потенциальных покупателей, заставляя их проявлять обоснованные опасения в юридической чистоте приобретаемых ими прав на недвижимость. Все чаще и чаще они требуют соответствующих гарантий от брокерских фирм, которые и сами заинтересованы в продаже «чистых» объектов, но естественно не располагают достаточной информацией, чтобы дать такие гарантии. В итоге часть потенциальных покупателей отказывается от приобретения недвижимости, еще раз подтверждая своим поведением уже отмеченную выше закономерность: чем точнее определены права на недвижимость, тем динамичнее и с меньшими издержками развивается рынок; чем менее определены права, тем сложнее проходят сделки.

Такая же сложная ситуация складывается на рынке коммерческой недвижимости. По общему правилу недвижимое имущество, перешедшее в частную собственность в результате приватизации государственных и муниципальных предприятий, обладает более «чистыми» правами, чем то, которое было передано тем или иным путем в предприватизационный период. Однако и здесь проблем более чем достаточно.

Малые предприятия, занимающие, как правило, встроенно-пристроенные помещения в зданиях, принадлежащих городу (и расположенные в основном в зданиях многоцелевого назначения и в наиболее удобных местах для использования в качестве офисов или торговых помещений), при приватизации получали помещения не в собственность, а в длительную (на 15 лет) аренду с правом последующего выкупа, которое им было предоставлено окончательно лишь в первой половине 1994 г. В этих условиях прямые сделки купли-продажи коммерческой недвижимости были невозможны, да и нерациональны по ряду причин. Приватизированные предприятия обладали рядом существенных преимуществ при последующем выкупе, и отсюда основной формой осуществления сделок с коммерческой недвижимостью не могли не быть сделки по приобретению либо всего пакета акций (паев, долей) предприятия, занимающего заинтересовавшие инвестора помещения, либо контрольного пакета акций. Преимущество таких сделок (правда, сомнительное, в конечном счете) заключалось в том, что они избавляли покупателя от необходимости запутанных и длительных процедур перерегистрации прав на недвижимость практически при отсутствии легитимного органа регистрации этих прав.

Еще большие сложности характерны для сделок с недвижимым имуществом у созданных в процессе приватизации акционерных обществ открытого типа, прошедших так называемую большую приватизацию.

Во-первых, проведение этих сделок требует особых формальных процедур, поскольку права их исполнительных органов в этом отношении были весьма урезанными, а высшие органы управления далеко не всегда одобряли решения о продаже недвижимости, тем более, что существенная роль в принятии таких решений принадлежала представителям государства, сохранявшего значительные пакеты акций в своей собственности.

Во-вторых, если состав недвижимого имущества малых предприятий определить достаточно просто хотя бы потому, что оно, как правило, незначительно и в основном относилось к муниципальной собственности, то для крупных предприятий это может стать весьма серьезной проблемой. При ускоренном проведении приватизации состав этого имущества очень часто указывался лишь в стоимостном отношении, без точного определения недвижимости, входящей в состав имущественного комплекса приватизируемого предприятия, что при последующих операциях с недвижимым имуществом неизбежно требует его выделения, замедляя темп сделок. Нередки и более слож­ные случаи, когда уже приватизированное имущество оказывается фактически не принадлежащим предприятию: например, было передано в свое время на баланс вышестоящей организацией, которая уже после приватизации вспоминает об этом, или два предприятия возникли путем разделения одного и каждое считает имущество своим и т. д.

Таким образом, становление рынка недвижимости, в крупнейших городах России, по крайней мере, происходило в условиях слабой нормативно-правовой базы, «правового вакуума», который заполнялся лишь постепенно в течение всего этого периода. Это придавало ему особую противоречивость, создавая, с, одной стороны, возможности для проведения любых операций, а с другой — вполне реальную опасность оспаривания значительной части сделок. Отсюда — быстрый рост сделок на первых этапах становления рынка и возможность появления серьезных преград на пути его развития после «эйфории старта».

Третье. Глубокий экономический кризис, сверхвысокие темпы инфляции, падение жизненного уровня подавляющей части населения, отсутствие инвестиционных возможностей у большинства предприятий и организаций, жесткая финансовая политика государства, более низкая рентабельность инвестиций в недвижимость по сравнению с альтернативными возможностями в краткосрочной перспективе стали почти непреодолимой преградой на пути развития недвижимости, особенно в 1991—1993 гг. Основными направлениями, определяющими содержание операций на рынке недвижимости, являются перераспределительные процессы. На рынке жилой недвижимости это — перераспределение имеющегося жилого фонда между населением с различными уровнями доходов. Сложившееся в предреформационный период уравнительное распределение жилья с переходом к рыночной экономике приходит в противоречие с расслоением общества. Необходимость приведения в соответствие уровня доходов различных слоев населения с уровнем их обеспечения жильем в этих условиях становится одной из главных движущих сил развития рынка недвижимости, и, естественно, основным видом профессиональной деятельности на рынке в таких условиях не может не быть брокерская деятельность.

Аналогичные процессы происходят, хотя и не столь заметно, на рынке коммерческой недвижимости. Через приобретение пакетов акций, смену учредителей и, реже, через куплю-продажу недвижимости происходит смена собственников у значительной части объектов коммерческой недвижимости. Бывшие государственные, а ныне приватизированные предприятия вместе с принадлежащей им недвижимостью постепенно становятся собственностью вновь возникших на базе торговой или финансовой деятельности частных предприятий и организаций. Различия, однако, в том, что на рынке коммерческой недвижимости деятельность брокеров по недвижимости остается практически незаметной. В силу многочисленных юридических сложностей при проведении операций с коммерческой недвижимостью, практически полной закрытостью информации о предложении на этом рынке и относительно незначительном числе клиентов-покупателей, сделки на этом сегменте рынка в течение почти всего периода становления рынка оказываются вне поля деятельности риэлтерских фирм и лишь в 1994—1995 гг., с началом массового выкупа недвижимости малыми приватизированными предприятиями, становятся предметом их интереса.

Таким образом, можно выделить, по крайней мере, три характерные особенности становления рынка недвижимости в России в первой половине 90-х годов:

• основными факторами, формирующими спрос на рынке недвижимости, в этот период были потребительские мотивации; недвижимость начинает рассматриваться финансовыми институтами как объект инвестиций с целью извлечения прибыли лишь на завершающем его этапе;

• становление рынка происходило в условиях неурегулированности прав на недвижимость и слабости нормативно-правовой базы рынка, что позволило быстро наращивать количество сделок в начале периода и стало тормозить рынок на этапе его завершения;

• на рынке преобладают перераспределительные тенденции: между различными по уровню доходов слоями населения, между старыми и новыми капиталами.

Естественно, что при указанных условиях ведущее место на рынке не могли не занять сделки с жилой недвижимостью, которые господствуют на рынке недвижимости России в первой половине 90-х годов практически безраздельно. И дело не только в их количественном преобладании (это характерно и для стран с развитыми рынками недвижимости). Главное в том, что сосредоточение на рынке жилой недвижимости в присущих современной России условиях сформировало соответствующую структуру предпринимательской деятельности в этой сфере экономики, оказало определяющее влияние на состав клиентов, определило соответствующие формы расчетов, приемы работы на рынке и т. д.

Ведущую роль на рынке в течение всего этого периода играют брокерские фирмы, оказывающие при сделках с жилой недвижимостью консультационные и посреднические услуги.

Основными клиентами в начале периода являются, с одной стороны (со стороны покупателя), лица со сверхвысокими, по российским меркам, доходами, с другой (со стороны продавца) — лица, проживающие в квартирах, представляющих интерес для покупателя и, как правило, не имеющие иных возможностей улучшить свое финансовое или жилищное положение кроме продажи принадлежащей им недвижимости (ее доли).

Главным способом расчетов является оплата наличными, причем, как правило, в свободно конвертируемых валютах без их налогового декларирования, сначала в наиболее «черных» и криминально опасных вариантах, затем с использованием более цивилизованных форм (расчеты ценными пакетами, векселями и пр.).

В этих условиях происходит крупнейших городах России формирование жилищного рынка со следующими характерными признаками:

-          быстрое увеличение количества сделок;

-          высокие темпы роста цен;

-          постоянное увеличение числа риэлтерских фирм.

 

 



[1]Максимов С.Н. Основы бизнеса на рынке недвижимости. – СПб., 1997. – С. 60-87.

[2] Шихмагомедов А.А. Маклер: Учебно-практическое пособие. – М., 2000. – С 106-123.

 

© 2018-20121 Институт недвижимости и информальной юстиции.

^ Наверх