04 июня 2012 года Попов Виктор Михайлович, руководитель Института собственности Отделения социальных технологий и общественной безопасности Междунарнодной академии социальных технологий, провел совместное совещание специалистов Института собственности и Института недвижимости и оценки (www.stroyso.com), в ходе которого обсуждались основные направления политики России в области управления земельными ресурсами и территориями.
Основной целью системы управления земельными ресурсами и отдельными территориями является повышение эффективности использования земли, создание условий для увеличения производительного, инвестиционного и социального потенциала земли как важнейшего экономического ресурса.
В процессе построения системы управления земельными участками должны быть решены следующие задачи:
- вовлечение земельных участков в экономический оборот, преимущественно в комплексе со связанными с ними объектами недвижимости (в соответствии с принципом пообъектного управления);
- перераспределение земли и передача ее эффективным хозяйствующим субъектам;
- вовлечение в оборот земельных участков преимущественно на правах аренды;
- разграничение прав собственности на землю между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями;
- дальнейшее наполнение Государственного земельного кадастра;
- формирование и закрепление правил разрешенного использования земельных участков (правовое зонирование);
- создание инфраструктуры рынка земли, включая информационное обеспечение и развитие землеустроительных услуг;
- разграничение земельных участков на используемые непосредственно для обеспечения государственных функций и используемые в коммерческих целях;
- постепенный переход к передаче земельного участка и здания на основе единого договора аренды.
Исходной предпосылкой успешного построения системы управления земельным фондом является наполнение Государственного земельного кадастра в комплексе с инвентаризацией недвижимого имущества и формирования имущественного баланса России.
Для вовлечения земельного фонда в экономический оборот и наилучшего использования его производительного и инвестиционного потенциала необходимо создание гарантий, обеспечивающих долгосрочность прав на землю. Формы реализации таких прав дифференцируются в зависимости от направления использования земельного участка или связанного с ним объекта недвижимости, а также от структуры собственности на эти объекты:
- в отношении земельных участков, используемых различными коммерческими и некоммерческими организациями в своей деятельности, должен быть реализован принцип единого объекта недвижимости;
- в отношении земельных участков, связанных с объектами недвижимости, принадлежащими разным собственникам, должен быть реализован принцип долевого участия в платежах за землю;
- в отношении незастроенных земельных участков должен быть реализован принцип их конкурсной продажи или передачи в аренду заинтересованным хозяйствующим субъектам (с учетом ограничений на отчуждение, накладываемых действующим законодательством).
При формировании прав собственности на земельные участки необходимо учесть возможные обременения в виде прав ограниченного пользования (сервитутов) со стороны государства и третьих лиц.
Наряду с последовательным проведением политики, направленной на закрепление долгосрочных прав на землю за пользователями недвижимости, необходимы разработка и принятие нормативных правовых актов, определяющих принципы и порядок изъятия и выкупа земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
Управление развитием отдельных территорий, имеющих приоритетное значение для развития экономики и социальной сферы России, должно быть направлено на широкое привлечение частных инвестиций в развитие недвижимости на этих территориях с использованием такой организационной формы, как агентства развития территорий (далее - АРТ).
В основу организации деятельности АРТ должны быть положены следующие основные принципы:
- создание АРТ должно обеспечивать комплексное развитие территории в соответствии с утвержденной Концепцией развития территории;
- организационная и экономическая формы, а также условия функционирования АРТ должны обеспечивать контроль города за его деятельностью;
- АРТ должно располагать реальными полномочиями по организации инвестиционной деятельности на его территории за счет собственных, заемных и привлеченных средств в рамках принятой Концепции и на основе согласованной в установленном порядке проектно-сметной документации;
- при создании АРТ должна быть предусмотрена передача в управление или в аренду организации, выполняющей функции АРТ, объектов недвижимости, находящихся на его территории.