20 мая 2012 года Попов Виктор Михайлович, руководитель Института собственности Отделения социальных технологий и общественной безопасности Междунарнодной академии социальных технологий, провел совместное совещание специалистов Института собственности и Института недвижимости и оценки (www.stroyso.com), в ходе которого обсуждались особенности управления объектами недвижимости различного предназначения.
1. Административная недвижимость
Система нормирования использования недвижимости применительно к административной недвижимости включает в себя:
- определение перечня государственных функций, осуществление и исполнение которых предполагает использование объектов недвижимости России;
- определение объективных потребностей в конкретных объектах для реализации указанных функций;
- формализацию потребностей в объектах недвижимости в виде нормативов, определяющих количественные и качественные характеристики недвижимости, выделяемых для исполнения административных функций;
- использование системы нормативов для предоставления объектов недвижимости в пользование органам государственной власти и учреждениям.
Система нормативов использования недвижимости для органов государственной власти разрабатывается в натуральном выражении.
Для государственных учреждений нормативы устанавливаются как в натуральном, так и в стоимостном выражении. Для определения величины норматива в стоимостном выражении используются данные мониторинга рынка недвижимости, позволяющие получить сведения о среднерыночных по городу ставках арендной платы. На основании полученных нормативов государственным учреждениям устанавливаются лимиты средств, предоставляемых им в виде обеспечения объектами недвижимости. Лимиты устанавливаются на долгосрочный период. При сокращении масштабов использования недвижимости учреждениями и использовании ее городом в коммерческих целях часть средств, получаемых от коммерческого использования указанных объектов, может перераспределяться в пользу соответствующих учреждений.
Объекты административной недвижимости закрепляются за органами государственной власти и иными государственными учреждениями с возложением на них ответственности за сохранность и работоспособность соответствующих объектов.
2. Социальная недвижимость
Социальные функции могут выполняться как государственными, так и негосударственными организациями.
В соответствии с принципами платности и равенства коммерческих и некоммерческих организаций основным способом государственной поддержки социально значимой деятельности должна стать целевая полная или частичная компенсация затрат по аренде недвижимости за счет средств бюджета России.
С точки зрения социальной значимости в интересах эффективного управления недвижимостью России все учреждения, предприятия и организации могут быть разделены на две группы:
- оказывающие социально значимые услуги населению, проживающему на определенной территории (учреждения образования, здравоохранения);
- выполняющие социально значимые функции с точки зрения интересов города как социального сообщества.
В соответствии с этими различиями различаются и критерии выделения объектов социального назначения для указанных групп.
1. Для первой группы основой является разработка системы натурально-вещественных показателей обеспечения населения необходимыми товарами и услугами, ответственность за обеспечение которыми по социальным ценам берет на себя государство (основанием являются существующие нормативы обеспечения населения социальными услугами, скорректированные с учетом изменений структуры и характера потребностей).
На основании указанных нормативов должны быть разработаны нормативы, определяющие потребность в объектах недвижимости для выполнения социальных функций и являющиеся основанием для выделения соответствующего количества объектов недвижимости.
2. По отношению ко второй группе решения принимаются на основе признания органами государственной власти социальной значимости отдельных видов деятельности, не связанных с удовлетворением потребностей населения города, проживающего на определенной территории, и имеющих существенное значение для развития города как социального сообщества. В данном случае установление обязательных нормативов для отдельных организаций не представляется возможным.
Органы государственной власти России должны устанавливать общие лимиты для подобных социальных объектов для каждого административного района России и города в целом.
3. Особенности управления коммерческой недвижимостью
Управление коммерческой недвижимостью направлено на получение в краткосрочной, среднесрочной и долгосрочной перспективе роста доходов от недвижимости, поступающих в бюджет России, расширения налогооблагаемой базы, возрастания объема инвестиций в недвижимое имущество города, роста ценности имущественного комплекса России, повышения эффективности городской экономики в целом.
В процессе управления объектами коммерческой недвижимости необходимо:
- преодолеть существующую ограниченность набора решений и инструментов, используемых в процессе управления недвижимостью;
- максимально широко использовать весь спектр управленческо-распорядительных решений, возможных по отношению к объектам недвижимости в рамках действующего законодательства;
- сократить количество объектов недвижимости, находящихся в сфере прямого управления исполнительных органов государственной власти России, осуществляющих функции управления недвижимостью России.
В качестве основных вариантов управленческо-распорядительных решений, используемых по отношению к объектам коммерческой недвижимости, выступают:
- передача в аренду;
- передача в долгосрочную аренду на инвестиционных условиях;
- передача в управление специализированным организациям (передача в доверительное управление, заключение договоров на управление и эксплуатацию, договоров агентирования);
- отчуждение (на инвестиционных условиях);
- внесение объектов недвижимого имущества и (или) имущественных прав на недвижимость, находящихся в собственности России, в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ.
К критериям выбора вариантов управленческо-распорядительных решений можно отнести следующие.
Базовым критерием для принятия того или иного варианта управленческого решения является величина совокупного эффекта, который может быть получен в результате реализации того или иного решения. Этот критерий имеет синтетический характер и распадается на финансовый эффект и общественную полезность того или иного варианта передачи объекта в коммерческое использование.
Понятие общественной полезности при коммерческом использовании объектов недвижимости связано с положительными внешними эффектами, возникающими в результате использования объектов недвижимости. В качестве таких эффектов могут выступать создание новых или повышение эффективности существующих услуг, предоставляемых населению, экономическое развитие территории или улучшение экологической обстановки.
При выборе управленческого решения должны также приниматься во внимание степень ликвидности объекта, необходимость в капитальных вложениях (техническое состояние объекта), охранный статус объекта.
Варианты управленческо-распорядительных решений в случае потребности в привлечении инвестиций должны обеспечивать заинтересованность инвесторов и гарантировать их права по возврату инвестированных средств и получению обоснованного уровня дохода.
Передача объектов недвижимости России в аренду рассматривается как возобновляемый источник доходов бюджета России.
Передаче в аренду подлежат объекты, имеющие значительные совокупный эффект, высокий уровень ликвидности и не нуждающиеся в капитальных вложениях.
При передаче объектов недвижимости в аренду должны соблюдаться следующие общие условия:
- уровень арендной платы не должен создавать дискриминационные условия на рынке недвижимости, что означает безусловное применение механизма рыночной оценки при использовании недвижимости, направленного на выравнивание ставок арендной платы для частной и государственной недвижимости;
- уровень арендной платы должен обеспечивать возмещение затрат на воспроизводство, содержание объектов недвижимости и обеспечивать получение городом чистого дохода от объекта недвижимости;
- использование государственной недвижимости в коммерческих целях предполагает равенство всех категорий арендаторов, т.е. отсутствие практики сдачи в аренду объектов недвижимости на льготных условиях;
- соблюдение принципа прозрачности требует равнодоступности всех заинтересованных лиц к информации об объектах, предлагаемых к сдаче в аренду;
- процедура оформления прав пользования недвижимым имуществом должна быть жестко регламентированной, понятной и быстрой;
- риски, возникающие в процессе эксплуатации объекта недвижимости, должны быть четко сформулированы и распределены между собственником и арендатором;
- арендаторам, выполняющим все условия договора аренды, может разрешаться субаренда с соблюдением уведомительного порядка.
Передаче в долгосрочную аренду на инвестиционных условиях подлежат объекты, функционирующие как имущественные комплексы (комплексы объектов, связанных единой территорией, предназначением и инфраструктурой), способные принести значительный совокупный эффект и требующие существенных инвестиций.
Передача объектов в долгосрочную аренду на инвестиционных условиях предполагает вложение арендатором денежных средств или иного имущества в реконструкцию и модернизацию данного объекта (комплекса объектов).
При передаче недвижимости в аренду на инвестиционных условиях соблюдаются следующие принципы:
- в качестве факторов, определяющих финансовые условия передачи имущественного комплекса, могут выступать техническое состояние объекта, размер вложений, которые необходимо осуществить арендатору в будущем, размер устанавливаемой арендной платы, срок действия договора аренды;
- срок договора аренды, как правило, должен быть достаточен для возврата вложений арендатора и получения им обоснованной прибыли. Однако в некоторых случаях, когда размер необходимых капиталовложений не может быть полностью возмещен арендатором в течение срока договора, исполнительные органы государственной власти России могут взять на себя обязательства по организации и осуществлению части капиталовложений;
- при необходимости предотвращения снижения качества услуг, предоставляемых арендатором потребителям, исполнительные органы государственной власти России вправе определять минимальные стандарты качества этих услуг, а также другие требования, которые являются обязательными для арендатора. В качестве таких требований могут выступать требования бесперебойности предоставляемых услуг, поддержания определенного уровня технического состояния объекта и т. д.;
- при заключении договора аренды должны быть предусмотрены основания, по которым он может быть прекращен досрочно по инициативе арендодателя и арендатора, а также порядок контроля арендодателя за исполнением условий договора.
Передаче в управление подлежат, как правило, объекты, имеющие средний или незначительный совокупный эффект и испытывающие потребность в капитальных вложениях.
При передаче объектов (групп объектов) в управление могут использоваться различные формы передачи объектов в управление (передача в доверительное управление, заключение договоров на управление и эксплуатацию, договоров агентирования, передача объектов в аренду с правом сдачи вторичных объектов в субаренду и одновременной передачей части функций по управлению и т. д.).
При передаче объектов в управление должны соблюдаться следующие принципы:
- принцип приоритета привлечения в качестве управляющих юридических лиц, имеющих в штате аттестованных специалистов, а также опыт соответствующей деятельности, безупречную деловую репутацию и предоставляющих надежное обеспечение выполнения своих обязательств в сфере управления;
- принцип целеполагания: обязательным требованием при отборе управляющих является наличие бизнес-плана, содержащего строго определенные показатели текущего и среднесрочного планирования финансовых, экономических и иных результатов. В связи с этим необходимо установить обязательные требования к форме и содержанию бизнес-плана, а также к форме, содержанию и периодичности предоставления отчетов о ходе его выполнения. Основным критерием оценки бизнес-планов при управлении коммерческой недвижимостью являются размер и стабильность получения государством дохода;
- принцип соответствия полномочий: необходимо четко определить пределы полномочий управляющих в зависимости от категории управляющих и характера объекта управления, а также порядок взаимодействия управляющих и государственных органов при принятии последними решений, выходящих за пределы полномочий управляющего.
Отчуждению, как правило, подлежат объекты, требующие для достижения финансового эффекта дополнительных капиталовложений, не обладающие высоким уровнем положительных внешних эффектов и не планируемые к финансированию за счет средств бюджета России.
Отчуждение осуществляется на инвестиционных торгах с условиями создания, восстановления, реконструкции или достройки объектов недвижимости в нормативные сроки либо путем внесения объектов и/или прав пользования ими в уставные капиталы хозяйственных товариществ и обществ.
При отчуждении объектов недвижимости, в том числе при внесении объектов недвижимости в уставный капитал, должны быть предусмотрены меры, обеспечивающие соблюдение интересов России в процессе дальнейшего функционирования объектов недвижимости. В качестве таких мероприятий выступают:
- использование системы ограничений (сервитутов), накладываемых на собственников недвижимости при приобретении объектов;
- установление специального права России как акционера на ограничение прав распоряжения объектами недвижимости, внесенными в уставный капитал (по принципу "золотой акции").