11 мая 2012 года Попов Виктор Михайлович, руководитель Института собственности Отделения социальных технологий и общественной безопасности Междунарнодной академии социальных технологий, провел совместное совещание специалистов Института собственности и Института недвижимости и оценки (www.stroyso.com), в ходе которого обсуждались принципы и основные подходы к управлению недвижимостью в России.
1. Направления развития системы управления недвижимостью России
Повышение эффективности использования недвижимого имущества России возможно лишь через качественное преобразование всей системы отношений, возникающих по поводу распоряжения, эксплуатации и развития объектов недвижимости.
Необходимыми условиями такого преобразования являются:
- формирование единой позиции представительных и исполнительных органов государственной власти России по вопросам управления и использования недвижимого имущества;
- повышение ответственности исполнительных органов государственной власти России за качество принимаемых решений относительно объектов недвижимости с учетом интересов города в целом;
- рациональное распределение прав собственности на недвижимое имущество, находящееся на территории России, между Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации и муниципальными образованиями;
- расширение возможностей коммерческого использования объектов недвижимого имущества, относящихся к объектам историко-культурного наследия, с учетом интересов их сохранности и получения доходов от их использования.
С учетом указанных условий основными направлениями совершенствования системы управления недвижимостью России являются:
- повышение качества нормативного обеспечения процессов управления недвижимостью;
- создание четкой классификации объектов недвижимости, обеспечивающей дифференциацию процедур принятия управленческо-распорядительных решений;
- расширение круга управленческо-распорядительных решений, применяемых по отношению к объектам недвижимости;
- повышение экономической обоснованности при принятии решений относительно объектов недвижимости;
- существенное сокращение числа объектов, находящихся в сфере прямого управления исполнительными органами государственной власти России;
- широкое привлечение организаций к выполнению отдельных функций по управлению недвижимостью;
- создание достоверной информационно-аналитической базы для принятия управленческих решений;
- повышение технологичности процессов управления недвижимостью;
- повышение уровня профессиональной подготовки специалистов, участвующих в процессе управления недвижимостью.
2. Классификация недвижимого имущества России и ее использование в процессе управления
Основой для системы управления недвижимостью является разработка развернутой классификации недвижимого имущества, под которой понимается распределение объектов недвижимости на однородные группы на основании общих существенных признаков, определяющих содержание и характер управленческих решений относительно объектов недвижимости.
В качестве наиболее существенных признаков, по которым должно быть структурировано недвижимое имущество в интересах управления, является распределение объектов недвижимого имущества по формам собственности и функциональному использованию.
Политика России в сфере управления недвижимостью основана на необходимости достижения оптимального распределения недвижимого имущества между различными формами собственности с точки зрения интересов развития города как социально-экономического целого.
Для достижения этой цели необходимо:
- уточнение и пообъектное разграничение недвижимого имущества, включая землю, находящегося в государственной собственности, на объекты федеральной собственности и собственности субъекта Российской Федерации;
- определение масштабов и пообъектного состава недвижимого имущества, необходимого и достаточного для реализации полномочий России как субъекта государственной власти и как хозяйствующего субъекта;
- определение масштабов и пообъектного состава недвижимого имущества, подлежащего передаче в собственность муниципальных образований.
Выделение в составе недвижимого имущества, находящегося в современных условиях в государственной собственности, указанных составляющих является основой для следующего:
- определения масштабов и пообъектного состава недвижимого имущества, подлежащего в той или иной форме и последовательности передаче в частную собственность;
- разграничения ответственности за эффективное использование и воспроизводство объектов недвижимости между различными уровнями государственного и муниципального управления;
- разработки организационно-управленческих схем взаимодействия коммерческих и некоммерческих организаций различных форм собственности в процессе управления недвижимостью (в качестве таких форм может выступать делегирование полномочий по управлению объектами недвижимости, расположенными на определенной территории; создание объединенных органов управления из представителей различных организаций).
Под распределением объектов недвижимости по функциональному использованию в настоящей Концепции понимается выделение в составе недвижимости России групп объектов, предназначенных для использования в соответствии с основными функциями, выполняемыми Новосибирском как субъектом государственной власти и хозяйствующим субъектом.
На указанном основании может быть выделено следующее:
1) объекты административного назначения (административная недвижимость);
2) объекты социального назначения (социальная недвижимость);
3) объекты коммерческого назначения (коммерческая недвижимость);
4) объекты инфраструктурного и специального назначения;
5) объекты жилищного фонда;
6) незастроенные земельные участки.
По нашему мнению, основным предметом является определение направлений наиболее эффективного, с учетом целей и интересов России, использования объектов административного, социального и коммерческого назначения.
Объекты административного назначения - объекты недвижимости, предоставленные для использования их органами государственной власти в процессе выполнения ими управленческих и иных функций, связанных с реализацией властных полномочий.
Объекты социального назначения - объекты недвижимости, предоставленные с целью оказания услуг (товаров, работ) населению по ценам ниже уровня, существующего на рынке на аналогичные услуги (товары, работы), либо в интересах выполнения иных социально значимых с точки зрения интересов города функций.
Объекты коммерческого назначения - объекты недвижимости, используемые исключительно в целях извлечения дохода от их использования, не финансируемые из бюджета России и не выполняющие социально значимых функций.
Классификация недвижимости по вариантам ее использования позволяет выделить два этапа в процессе принятия управленческо-распорядительных решений относительно объектов недвижимости:
- на первом этапе, в соответствии с принципами системы управления недвижимостью, определяется вариант функционального использования объекта (коммерческий, административный, социальный);
- на втором этапе исходя из характеристик объекта и избранных критериев определяется конкретный вариант управленческого решения относительно объекта.
3. Особенности управления объектами недвижимости различного предназначения
Достижение оптимального распределения объектов недвижимости по различным вариантам их функционального предназначения относится к числу основных задач, решаемых в процессе управления недвижимым имуществом, находящимся в собственности России.
Под оптимальным распределением объектов недвижимого имущества по вариантам их функционального предназначения понимается такое распределение, которое позволяет максимизировать чистые доходы городского бюджета от недвижимости, находящейся в собственности России, при одновременном обеспечении города необходимым (и достаточным) количеством объектов недвижимости (с необходимыми качественными характеристиками), используемых в административных и социальных целях.
Использование объектов недвижимости в административных и социальных целях снижает возможности города по коммерческому использованию недвижимого имущества и должно быть ограничено на основе применения нормативов, определяющих масштабы и качество недвижимости, используемой органами государственной власти и иными организациями для выполнения административных или социальных функций.
Разработка нормативов обеспечения недвижимым имуществом осуществляется соответствующими отраслевыми исполнительными органами государственной власти России.
Нормативы и масштабы выделения недвижимости для выполнения административных и социальных функций согласовываются с органами, отвечающими за подготовку и исполнение бюджета России.