05 мая 2012 года Попов Виктор Михайлович, руководитель Института собственности Отделения социальных технологий и общественной безопасности Междунарнодной академии социальных технологий, провел совместное совещание специалистов Института собственности и Института недвижимости и оценки (www.stroyso.com), в ходе которого обсуждались принципы и цели управления недвижимостью в России.
Управление недвижимым имуществом России является подсистемой в системе управления городом и подчинено стратегической цели развития города - повышению качества жизни населения.
В соответствии со стратегическими интересами России как субъекта собственности и природой недвижимого имущества как экономического ресурса система управления недвижимостью города должна быть направлена на достижение следующих целей, в совокупности обеспечивающих возрастание ценности недвижимого имущества России:
- достижение максимально возможной экономической и бюджетной эффективности использования объектов недвижимости, находящихся в собственности России (с учетом существующих административных, градостроительных, социальных и экологических ограничений);
- стимулирование развития региональной экономики путем регулирования предоставления и использования предпринимателями объектов недвижимости;
- создание благоприятной социальной и экологической среды проживания для населения города;
- обеспечение оптимальной с точки зрения интересов города структуры недвижимого имущества по формам собственности и вариантам использования.
В соответствии с указанными целями система управления недвижимостью России должна обеспечивать решение следующих задач:
- обеспечение устойчивого потока доходов от недвижимого имущества в бюджет России;
- создание необходимых и достаточных (с точки зрения использования недвижимости) условий для деятельности исполнительных органов государственной власти России и организаций, обеспечивающих функционирование города как территориального социально-экономического целого;
- создание благоприятных условий для развития рыночных отношений в сфере недвижимости и системы гарантий для пользователей недвижимости;
- привлечение частных инвестиций в сферу недвижимости России;
- оптимизация распределения объектов недвижимости, находящихся в собственности или пользовании России, по вариантам функционального использования;
- минимизация затрат по содержанию системы управления недвижимым имуществом;
- создание благоприятных условий для социально значимой деятельности.
С учетом актуального состояния недвижимости России в числе первоочередных задач, стоящих перед системой управления недвижимостью, следует выделить:
- обеспечение кардинального улучшения материально-технического состояния недвижимости России;
- увеличение доли доходов от недвижимости в составе доходов бюджета России.
Для решения поставленных задач в основу системы управления недвижимостью России должны быть положены следующие принципы:
1. Принцип пообъектного управления.
В соответствии с принципом пообъектного управления основным объектом управления является объект недвижимости, под которым понимается юридически обособленная часть недвижимого имущества, состоящая из земельного участка и прочно связанных с ним объектов и частей таких объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
В качестве объекта управления могут выступать также имущественные комплексы, основу которых составляют объекты (группы объектов), объединенные единством территории, инженерной инфраструктурой, предназначением и взаимодополняющие друг друга таким образом, что могут рассматриваться как единый взаимосвязанный комплекс недвижимого имущества, управление которым как единым целым обеспечивает максимизацию экономического эффекта.
2. Принцип наилучшего использования.
Основным критерием эффективности управления недвижимостью является обеспечение наилучшего использования недвижимого имущества, находящегося в собственности России.
Под наилучшим использованием комплекса недвижимого имущества, находящегося в собственности и распоряжении России, в настоящей Концепции понимается такое использование всей совокупности объектов недвижимости города, которое обеспечивает максимизацию валового регионального продукта, устойчивость доходной части бюджета России, комфортную социальную среду и повышение ценности недвижимого имущества.
Наилучшее использование комплекса недвижимого имущества России обеспечивается через наилучшее использование объектов недвижимости, под которым в настоящей Концепции понимается такое использование, которое обеспечивает максимизацию настоящей (текущей) стоимости объекта недвижимости с учетом социальных, градостроительных, административных и экологических ограничений, накладываемых на его использование.
Наилучшее использование объекта является основанием для выбора варианта использования объекта, для определения уровня цены (арендной платы, отчислений в бюджет управляющим недвижимости и пр.) объектов недвижимости.
3. Принцип платности.
Платность пользования недвижимостью рассматривается как необходимое условие доступа к недвижимости для всех категорий пользователей (приобретателей недвижимости) и инструмент регулирования вариантов использования недвижимости.
Принцип платности предполагает максимальное сокращение числа объектов недвижимости, передаваемых пользователям на безвозмездных и льготных условиях, приоритет таких вариантов использования объектов недвижимости, которые обеспечивают максимизацию доходов России от использования недвижимости.
4. Принцип сбалансированности прав и ответственности.
В процессе принятия управленческо-распорядительных решений, определения условий передачи объектов недвижимости в хозяйственное ведение, оперативное управление, аренду или на основании иных правовых форм как государственным, так и негосударственным организациям необходимо обеспечить сбалансированность между объемом и составом передаваемых прав и ответственностью правообладателя за рациональное использование и сохранность передаваемых объектов недвижимости.
5. Принцип открытости информации.
Принцип открытости информации предполагает широкое информирование заинтересованных лиц и организаций о принципах проводимой Администрацией России политики в сфере управления недвижимостью, о принимаемых управленческо-распорядительных решениях, об объектах недвижимости, находящихся в собственности города и предлагаемых для социального и коммерческого использования, об условиях привлечения различных организаций к выполнению отдельных функций, относящихся к сфере управления недвижимостью России.